今年以来牛势策略，土拍市场呈现“冰火两重天”。一季度北京、杭州等核心城市地价屡创新高，4月热度持续攀升。
《中国经营报》记者观察到，在限价政策逐步退出背景下，“市场+保障”双轨制加速落地，商品住房回归商品属性趋势明确，推动房企扎堆高能级城市竞逐改善型地块，直接导致核心城市土拍激烈度陡增。拿地企业中，央国企凭借资金优势展现出更强的投资主动性和补仓能力。
核心城市土拍热度不减
根据市场机构中指研究院数据，自2023年10月起，多地相继取消地价上限要求，加上房企投资持续聚焦，至去年年底，22个重点城市宅地成交平均溢价率保持在5%～10%。
随着去年四季度核心城市销售端逐渐好转，2025年以来，土地市场平均溢价率上升明显。今年1～4月，22个重点城市月度平均溢价率均在20%左右。
其中，北京、杭州、成都、苏州、重庆、南京相继拍出高溢价地块。比如4月8日，北京市通州区成交一宗涉宅用地：八里桥棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块。该地块起始价为23.29亿元，竞价阶梯为240万元，线上先获得四手报价，线下竞拍环节经过150多轮举牌牛势策略，最终由招商蛇口（天津）以27.082亿元成交，溢价率16.28%，成交楼面价约3.12万元/平方米。
据了解，该地块周边近两年未有新地块推出，在土地供应断档、存量项目快速消化和本项目房地价差充裕的背景下，此次地块入市将有效填补区域改善型住房缺口。
4月22日，成都中心城区成功出让2宗宅地，分别为武侯区机投约40亩和郫都区犀浦约21亩。其中，郫都区犀浦约21亩的地块吸引了新绿色置业、四川联投、正黄、邦泰、鑫统领等多家民企参与竞价，最终由四川联投以楼面价9250元/平方米成交，成交总价约2.61亿元，溢价率33.09%。
同样在4月22日，杭州市土拍推出2宗萧山区涉宅地块，分别位于市北单元和湘湖单元，总起拍价27.33亿元。总建筑面积15.9万平方米，共揽金约44.73亿元，整体平均溢价率63.7%。
其中，萧山市北单元地块，紧靠钱江世纪城和滨江区，区位、配套和环境优势明显，容积率2.2，契合改善性需求。最终由绿城中国经过81轮竞价，以总价31.13亿元摘得，成交楼面价35066元/平方米创板块新高，溢价率59.39%。
湘湖单元（闻堰北片区）地块牛势策略，容积率1.1，建筑面积70423.1平方米，起始楼面价11070.09元/平方米。35%的建筑密度，可打造联排、叠墅的纯低密业态产品，区域地缘改善需求旺盛。最终该地块由滨江集团经过115轮竞价，以总价13.6亿元摘得，成交楼面价19306元/平方米，溢价率74.4%。
值得注意的是，在核心城市土拍带动下，土地出让金同比增长显著，据中指研究院统计，今年截至4月22日，300城住宅用地出让金同比增长20.1%。
央国企资金优势显现
从拿地房企来看，头部央国企展现出更强的投资主动性和补仓能力。根据中指数据，2025年截至4月22日，22个重点城市溢价成交（溢价率>0）宅地中，央国企拿地金额占比达58%。从高溢价率地块来看，22个重点城市宅地溢价率在70%以上的地块中，央国企的占比达70%。
民企方面，滨江集团今年以来补仓力度较大，截至目前已在杭州拿下7宗地块，带动民企整体拿地占比提升。
从布局城市来看，北京、杭州、上海、成都等是房企重要进驻或深耕城市。根据中指研究院监测，一季度共8家房企拿地金额超百亿元，其中5家房企拿地最多的城市均为北京，2家房企在杭州拿地居首位。
一季度，中海、建发在北京和杭州拿地金额占其总拿地额的比例分别达76%、65%。其中，3月18日，备受市场关注的北京市海淀区树村地块迎来出让，吸引10余家房企参与竞拍，最终中海以75.02亿元竞得该宗地，溢价率27.93%，楼面价约10.23万元/平方米，刷新北京单价“地王”。
据中指研究院指数研究部总经理曹晶晶介绍，北京、杭州成为多家房企拿地最高的城市也与一季度两地加快优质地块供应有关，一季度，北京、杭州住宅用地出让金分别为569亿元、596亿元，同比分别增长45.3%、149.5%。今年截至4月22日，杭州宅地出让总金额已达775.2亿元，北京宅地出让金额达596亿元。
据了解，自去年“9·26”政治局会议以来，一系列政策持续落地，一线及强二线城市楼市成交量价筑底回升。今年一季度，城市之间楼市分化持续加深，上海、杭州、深圳等热点城市新房及二手房价格领涨，成都、南京等新一线城市成交量显著回升。这些城市凭借人口流入、政策支持及积累的改善需求，成为本轮复苏的“排头兵”。而三四线城市受同质化竞争、人口外流制约，仍处于筑底阶段。
曹晶晶指出，今年以来，精准投资、聚焦深耕仍是房企最优策略，头部房企在核心城市补仓积极，其中央国企凭借资金优势表现更为突出。
龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩说明会上指出，这几年集团地产业务一直处于收缩聚焦阶段。但是集团也保持了一些投资强度，聚焦一二线核心城市，选择更有生意逻辑、更加有兑现把握的项目，同时对一些低能级项目也选择了出清撤退的策略。
值得注意的是，地价上限取消后，核心城市优质地块吸引房企积极竞拍，预计这些项目未来将多开发为改善型产品，有助于促进改善性住房需求释放，推动房地产市场止跌回稳。如中海提出将在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”；绿城着力产品进阶牛势策略，巩固发展优势，促进“好房子”实践成果的推广及应用等。
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